试析农村宅基地使用权继承公证的法理分析及程(2)

试析农村宅基地使用权继承公证的法理分析及程

　　二、宅基地使用权继承公证的程序探讨

　　继承公证作为公证行业的传统业务，相关的理论研究及程序规范虽不甚成熟，但已基本成型。农村宅基地使用权继承公证作为继承公证的一种，基本的程序规范自然应当与继承公证一致。但由于标的物的特殊性，其本身也带有一定的特殊性，笔者拟从以下三个方面对宅基地使用权继承公证的相关程序作一探讨。
　　（一）遗产的确定
　　在中国城市房地产法律制度中，登记成为认定归属的依据已在一定程度上获得了社会民众的共识。但在农村房屋的归属认定上，能否仅凭宅基地使用证上登记的权利人为房屋及宅基地使用权的权利主体？笔者认为这一问题颇值得思考。在农村，以“户”为单位获得宅基地使用权是法律的基本原则，即所谓“一户一宅”。而所谓的户，从语义学上看，应当指“住户”。根据现行的法律、法规和规章，符合下列条件之一的“户”或人员可以申请使用宅基地：“一是居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准；二是确实需要分居分家的农户，分出后无宅基地的；三是规划新村、镇需要安排宅基地的农户……”。由此可见，宅基地使用权这一用益物权的主体事实上是整户内的住户，而非土地使用证上记载的权利人。而土地使用证上记载的权利人仅是一户之中的长者或父辈，由此造成公证机构在宅基地使用权继承公证中认定遗产的巨大困难。目前，以传统伦理观念作为支撑，凭借土地使用证认定遗产仅为一种权宜之策，从另一个方面也反映了社会对登记制度公示公信效力方面的需求；此外，仍需特别注意的是，因农村房屋基本上没有颁发产权证，未经过管理部门的测绘、验收等，因此，对遗产的物理特征应当进行合理的勘验、固定。

　　（二）证明材料的收集
　　继承标的的特殊性决定了公证证明材料收集的特殊性，这种特殊性主要体现在以下几个方面：第一，因作为村民的被继承人基本上属于无工作单位、无人事档案人员，加之继承人中迁移户口的现象较为普遍，使得公证机构核实继承人的人数面临巨大的挑战。目前，暂时行之有效的办法则只能是向被继承人所在地的村民委员会、邻居等进行核查，使之形成“排除合理怀疑”的证据链，避免“孤证”；第二，因被继承人遗留的遗产具有较大的不确定性，因此，现场勘验所得的照片、录像等必须留存，具备实施条件的地方，可与专业房屋测绘人员共同到现场进行勘验；第三，在目前相关法律制度尚无法进一步明确的情况下，作为保护自己的一种手段，公证机构需征询被继承人所在村民小组、村民委员会的意见，确保相关继承人继承房屋后能使用房屋所占的宅基地使用权。
　　（三）审核出证的条件
　　对于农村宅基地使用权继承公证而言，应重点审核以下事项：第一，被继承人取得宅基地是否合法，例如，是否持有相关的集体土地使用证或其他相关的证明文件；第二，宅基地上建筑物是否已经完成建造并可称之为房屋；第三，继承人的人数是否相对明确，并得以排除合理怀疑；第四，继承发生后，是否会导致利害关系人失去住所，例如，未出嫁的农村妇女（一般均会作出放弃继承的意思表）可能仍需继续居住在发生继承的相关宅基地及其房屋内；第五、被继承人所在的村民小组、村民委员会对于继承人继承该宅基地使用权及其地上房屋的意见。

　　三、完善宅基地使用权继承公证法律制度的若干思考

　　限于本文篇幅，关于进一步完善农村宅基地使用权继承法律制度及相关的公证制度，笔者在此所提仅仅是几点零星构想，其体系性、科学性、可行性均有待进一步论证。笔者认为，在将来修改继承法等相关法律法规时，可考虑增加以下内容：
　　第一，应进一步明确可继承的只能是盖有房屋的宅基地，闲置的、尚未盖房的农村宅基地不可以继承。因为没有盖有房屋的宅基地由非集体组织成员继承的政策障碍太大，恐怕在很长一段时间内均不能突破，但这并不是说没有盖有房屋的宅基地绝对不能由非集体组织成员继承。另一方面，在目前的社会经济条件下，如未盖有房屋的宅基地使用权也可以继承，则有可能助长某些人千方百计、通过各种非法手段或者潜规则去获取宅基地，从而造成对耕地的蚕食。
　　第二，应进一步明确可继承的是被继承人合法取得的宅基地。此处的合法取得的宅基地，是指被继承人宅基地的取得符合相关实质要件和程序要件。
　　第三，合理设定继承获得的宅基地使用权的期限，该期限可考虑以继承标的房屋的自然寿命为准，继承后的房屋不得翻新，更不得推倒重建。即房在地在，房屋灭失则宅基地使用权终止，土地归还集体经济组织。
　　第四，建立有偿使用继承获得的宅基地使用权的相关制度。农村宅基地使用权的原始取得具有一定的福利性质，而这种福利性又与取得人的身份属性相关联。只有集体经济组织内的成员才有资格向其所在的集体经济组织申请农村宅基地的使用权。非集体组织成员一般均不具有这样的身份，因此也没有资格享受此待遇。于此，继承人通过支付一定的费用以获取继续使用宅基地的权利符合民法的公平原则。另一方面，继承的宅基地有偿使用，有利于法律的实施，增加集体经济组织的收益。如果继承人可以无偿使用集体经济组织的宅基地，某种意义上，就是“肥水流入外人田”。这样的法律实施起来，肯定会遭到相当的阻力，因为它忽略了农村集体经济组织的利益。所以应当有偿使用。使用费标准应当由地方立法规定一个基本标准（各地土地价格大相径庭），允许当事人在一定范围内协商。农村集体经济组织则可以用这笔费用改善村民的福利，以此弥补宅基地福利功能受限后对农村集体经济组织带来的利益损失。

　　四、结语

　　物权法颁布实施之后，建立不动产统一登记制度为法律各界的努力指明了方向，在不动产的归属及交易安全保障中，谁主沉浮，尚难明确；但农村宅基地使用权及其地上房屋继承领域，公证行业有望大有作为，其中的关键在于我们能否担此重任。