物业管理方案策划
为切实加强我街道老旧小区物业管理工作，努力构建与城市管理水平相适应的物业管理新机制，下面是小编整理的关于物业管理方案策划,欢迎阅读.
物业管理方案策划1
1、正泰天一广场小区物业服务整体设想与策划：
针对正泰天一广场小区物业管理的各个要素，在深入挖掘设计和开发思路，围绕“温馨、舒适、安全、文明”管理服务要点，仔细分析正泰天一广场小区地理环境特点和可能需求，以及物业管理工作的难点和特点，提出我们和整体构想和管理重点策划思路。物业服务一管理物业，服务于人。基于对项目及客户群的分析，我们希望通过物业服务特色凸显正泰天一广场楼盘品位和价值。
若我公司有幸中标，我们将利用专业经验和服务优势精心管理和服务。
第一、按照我公司制定的移交验收程序进行移交，对公共部位、公共设施验收，实现顺利平稳交接；第
二、制定车辆停放方案，通过征求业主意见后严格执行并实施，对没有车位的业主，想其他办法也要让业主有位子停车；
第三、我们将把正泰天一广场小区创建成广安市物业管理优秀住宅小区作为首要目标，并为将小区创建四川省城市物业管理优秀住宅小区、全国物业管理示范住宅小区打下良好基础。以业主需求为导向，在坚持实施规范化、标准化、专业化服务的同时，向业主提供便利、周全的无偿和有偿个性化服务项目，致力于物业管理与服务的有机结合，倡导新型的物业个性服务理念。制定创市优方案，通过创优来提高服务质量，通过创优来保持服务标准，通过创优来提升正泰天一广场楼盘品质，实现物业的保值增值，同时坚持业主的满意是评判工作成败的唯一标准。以业主需求为导向，通过一套完整规范的管理体系做保证，凭借规模优势，坚持优质服务，为小区业主们当好管家。
◆我们公司有着丰富的物业服务经验，“真诚服务千万家”是我们的服务宗旨，也是我们目标，我们公司要求对每位业主每年的回访不得少于二次。和业主积极沟通并征求业主对我们的意见和建议。
◆制定物业服务各岗位工作操作规程，并严格执行，对业主的报修和投诉及时处理，并回访业主对处理的满意程度，确保各项服务工作有效完成。
◆实行周检制度，防止工作有推诿、扯皮等不良现象。
◆加强对员工培训，树立良好的职业道德感和服务意识，我公司实行每周例会制度，及时了解各项服务工作进展情况，发现问题及时采取有效措施予以改进。
◆小区装修管理到位，楼宇整体外观要保持，住户所安装的防盗窗要规范。装修管理整改措施，我公司进入后将严格按广安市装修管理办法对小区装修进行管理，特别是对阳台防盗窗，对已经违规装修的业主将和业主委员会商讨解决办法。 消防管理整改措施，我公司进入后，严格按照消防相关法规标准进行验收移交，对不符合要求的项目将配合业主委员会同相关政府部门协调解决。
针对正泰天一广场小区内电动车电瓶被盗的安全防范措施：加强门卫人员进出管理，有针对性地防范措施，我公司管理的长城小区有成功抓获盗窃电瓶的犯罪分子1名的经历，有防范的经验。若我公司中标，我们将竭诚向正泰天一广场小区全体业主提供优良的服务，来回报正泰天一广场业主对我司的信任和厚爱。
第四、以社区文化活动和举办艺术节等方式构筑和谐社区，打响“住在正泰天一广场，享受高品质生活"来提升正泰天一广场品质物业服务基于社会分工及专业化服务，对物业的房屋建筑及其设施设备和周边环境进行维护、修缮和整洁，并且向业主和使用人提供多方面的综合性有偿服务，创造宜居的社会环境，不仅是改善和提升人们居住质量的有效途径，也是房屋保值增值的有力前提。
通过上述四项工作思路的策划我们相信，我们一定能与正泰天一广场小区全体业主，共同营造一个“居家满意、社会满意、自己满意"的温馨、舒适、安全、文明的美好家园。
2、管理方式：
我们在正泰天一广场的管理将采取直线职能制的管理方式。在物业服务中心集中统一指挥下，各职能部门员工依靠科学的管理组织，进行优质、高效、专业的管理和服务，其要点如下：
1、物业服务中心实行内部独立核算；
2、工作重点放在门卫、车库、工程设施设备及园林绿化；
3、管理重点放在工程设施设备的维护、消防安全、治安安全、绿化保洁；
4、员工配置以管理高层和商铺管理经验的员工组成；
5、文化特色以社区文化和商业文化兼融；
6、管理中体现动态管理与静态管理相结合，主动服务与被动服务相结合，以充分体现现代物业服务的理念和实务操作的特色。
3、具体措施和实施细则
1接管服务方案(实施部门：物业服务中心)总体目标：为认真做好正泰天一广场小区整体接管验收工作，确保正泰天一广场小区安全，按时投入使用，我公司的工作重点分为接管准备期、接管验收期、进驻管理期三个阶段。
1、拟采取措施：A、接管准备期的重点工作包括参加物业接管例会、提出建议书，制定验收方案等，包括员工招聘、培训、房管、市容、物价、交警、电信、社区以及环卫、公安、消防等职能部门的联系等工作。B、接管验收期的重点工作，各种公共设施设备的验收接管工作。C、进驻管理期的重点工作，包括客户服务、公共设施设备维修养护、安全防范、消防工作开展、绿化养护地开展、环境保洁工作的开展及设备运行调试等工作。D、首次意见征询。E、正泰天一广场小区的档案接管、整理、保管、使用。F、适应性实务管理展开。
2、物业服务中心员工管理方案(实施部门：物业服务中心)总体目标：公司本着以人为本，人尽其才的用人原则，实行能者上，平者让，庸者下的用人机制。拟采取措施：A、在管理中采取录用、考核、淘汰机制，协调机制，并通过服务技能和服务意识培训，量化管理内容，严格按IS0900 1质量体系对员工进行管理。B、将考核程序进行《员工手册》和公司操作程序两大系歹0，实行公司对物业服务中心、物业服务中心对部门、部门对员工的逐级月考核月评制度。C、物业服务中心的管理员全部实行培训上岗制。对重大、特殊设施设备的管理和电工、消控、配电房值班等人
员实施持证上岗制。D、对员工的着装、用餐、佩证上岗、礼貌用语、实行制度管理。对秩序维护员实行半军事化管理。E、每个岗位均制订岗位职责，做到有章可依。F、业主对员工提出表扬、批评，物业服务中心必须赏罚分明。G、要求员工廉洁自律，不拿业主一针一线，一切拾遗要缴公。
3、治安管理服务方案(实施部门：秩序维护部) 总体目标：A、通过按计划实施整个正泰天一广场小区内外的秩序维护工作，保障各项设施设备及公共秩序。B、做好正泰天一广场小区出入口管理，小区内安全巡查以及重点部位的秩序维护工作。C、做好地下停车场地机动车、非机动车辆有序放停管理。D、实行人防、技防和物防三结合的安全防范管理。
4、按市优小区标准展开服务。拟采取措施：A、秩序维护人员做好持证上岗，要求秩序维护员政治素质高，业务素质好，责任心强，身体健康，品貌端正，男性，身高l．70米以上，无不良记录，复员军人优先录用。B、工作期间在正泰天一广场小区二个出入口，监控中心实施24小时定点值班，并作值班记录。C、负责正泰天一广场小区的交通管理(机动车、非机动车停放等)
三、安全实施措施：
正泰天一广场目前现状：通过对小区的调查、了解情况。在日常物业管理中存在的，我们相对应的安全实施措施：
1、安全消防管理方面需要考欲的问题：
◆全程红外线管理，进出小区刷卡制。
2．车辆管理办法：
◆正泰天一广场小区设计为人车分流，道路多为消防通道和消防登高点，地下车库能满足正泰天一广场车辆停放。进行全程红外线管理办法。
广安思源物业管理有限公司
2011年5月25日
物业管理方案策划2
一、大楼的日常使用、维护、管理工作
1.
负责大楼的各项安全生产工作和物业工作人员的管理；
2.
负责大楼入驻单位房屋的使用状况、装潢、维修、养护工作；
3.
负责大楼消防管理、供电、供水、排水、供暖、电梯、照明设备的安全使用、监控设备的正常使用；
4.
负责大楼外围和楼内设施设备的维修和养护，及突发事件的应急处理；
5.
负责巡查大楼门窗、卫生间设施是否正常使用，有无故障及时报修；
6.
负责电梯操作管理，及按时督促做好每月2次的电梯维保；
7.
负责大楼绿化带的花草、树木的修剪、浇水及有关事务；
8.
负责大楼十一楼活动室、四楼露天平台和楼顶平台的日常管理维护等工作；
9.
在发生故障时，及时维修、保证质量、排除隐患。
二、保洁管理制办法细则
1、由保洁员负责，以每天2次清扫为主，另每天安排一人带班，逐层保洁公共区域卫生；
2、负责做好每天公共场所的清洁工作，保持办事大厅、楼梯、楼道、洗手间、电梯轿厢卫生整洁干净；
3、负责监督管理，严禁公共区域堆放杂物、乱扔烟头、果皮和随地吐痰；及时清理垃圾桶、纸篓，茶渣桶，按时清倒垃圾车回收的垃圾；
4、负责公共区域门窗和会议室隔断玻璃墙面的定期清理和玻璃擦拭；
5、负责公共区域水电、照明的使用情况检查，随手关闭长明灯，发现故障及时上报；
6、负责会议室、活动室、教室，每星期清扫一次，另随时使用随时打扫；
7.附：保洁日常工作流程表
时间
工作流程
工作内容
8:20
14:20
换工作服
服装整洁、干净、工具齐全，做好准备工作
8:30-9:00
15:00-16:30
一楼大厅保洁
地面无垃圾、干净整洁，电梯地面无垃圾、电梯墙面无手印，门保持干净无污渍，玻璃保持干净无手印，卫生间保持地面干净无积水、无垃圾、垃圾桶（大厅内、电梯口、楼梯口）保持干净垃圾常清理，（面盆、镜面、洗手台、小便器、便池、拖把池）保持干净整洁。
9:00-10:40
2楼-10楼
洗手间卫生情况（洁具无污渍、无水锈、无异味，垃圾桶及时清理、茶渣桶保持干净、地面无积水、清洁工具摆放整齐）走廊、楼梯（无烟蒂、无浮沉、无垃圾）
11:00-12:00
17:00-18:00
按楼层分配区域
1、楼梯间：楼梯清洁干净无垃圾、无浮沉，地脚线无浮沉，扶手擦干净无浮沉。
2、过道：过道清洁干净无垃圾、无浮沉，地脚线无浮沉，窗台擦干净无浮沉。防火门擦拭干净，电梯外门擦拭干净无手印。
3、卫生间：地面清洁干净整洁，门干净无污渍及手印，镜面擦拭干净无水印，洗手台面清洁干净不留污渍水印，面盆清洁干净无污渍，拖把池清洁干净无污渍，小便器、便池清洁干净无污渍及尿渍，便池隔断及隔断门清洁干净无污渍、尿渍、水渍，窗台擦干净无浮沉，墙面保持干净无污渍，茶水桶经常清洗不散发异味，大小垃圾桶保持干净，垃圾常清理不过夜。
三、安全保卫工作
（一）
值班岗保安实行24小时值班制
（二）
班次：早班8：00—14:00，午班14:00—19:30，晚班：19:30—8:00（次日）
（三）
大厦巡逻：
1.
巡逻周期：早班、午班人员巡查2次，晚班人员每隔2小时巡查1次。
2.
巡逻规律：不制定固定路线，但不留“死角”、“偏角”。先从11楼起，自上而下，从每楼层依次巡查到地下室，最后到室外。
（四）
巡查内容：
1.
指挥车辆有序停放，外来车辆一律不得在大楼院内停放。
2.
巡视大楼外有无可疑、乱摆卖、发广告人员，一旦发现，及时制止。
3.
检查防火、防盗、水侵入室等情况，发现隐患及时报告。
4.
检查水电暖安全，用水设备、地下室供暖设备是否正常。
5.
检查消防设施、消控室设备是否运转正常，消防通道是否畅通。
6.
观察安全指示灯、应急灯及报警系统是否正常工作。
7.
对大楼内打闹、大声喧哗、随地吐痰等不文明现象应及时遏制。
8.
遇到集体上访群众时，因及时遏制进入大楼内，指引上访群众去接待厅反映情况。
9.
各班人员要认真填写安全检查记录表，执勤中遇到疑难问题解决不了时，及时向部门主管汇报。
10.
附：人社大厦安保工作流程表
时间
岗位
工作内容
08：00-10：00
一楼门厅/大楼前院
交接班/指挥车辆有序、安全停车泊位，外来车辆不得驶入后院
10：00-12：00
楼面
楼层巡视（设施，通道，异常人员）/检查消防设施、消控室设备是否运转正常
12：00-14：00
一楼门厅/楼面
关闭正门楼门/打扫前后院卫生/按日志巡检并填写各类所需记录表。/换班人员吃午餐
14：00-16：00
一楼门厅/大楼前院
交接班/开启正门楼门/环境卫生维护/指挥车辆有序、安全停车泊位，外来车辆不得驶入后院
16：00-17：00
楼面
检查地下室暖气泵、水泵，有无漏水现象并填写记录单/楼层巡视（设施，通道，异常人员）
17：00-18：00
一楼门厅
按各类日志要求巡检并填写各类所需记录表。
18：00-19：30
一楼门厅/大楼前院
关闭正门楼门/指引楼内工作人员有序下班/环境卫生维护/换班人员吃晚餐
19：30-21：00
一楼门厅/楼面
交接班/指挥车辆有序、安全停车泊位，外来车辆不得驶入后院/环境卫生维护/楼层巡视（设施，通道，异常人员）/检查地下室暖气泵、水泵，有无漏水现象并填写记录单
21：00-23：00
一楼门厅/楼面
按各类日志要求巡检并填写各类所需记录表/检查大楼所有办公室灯光是否关闭，楼内是否还有人员逗留
23：00-24：00
楼面
楼层巡视（设施，通道，异常人员）/检查地下室暖气泵、水泵，有无漏水现象并填写记录单
00：00-01：00
楼面
楼层巡视（设施，通道，异常人员）/观察安全指示灯、应急灯及报警系统是否正常工作
01：00-02：00
楼面
楼层巡视（设施，通道，异常人员）
02：00-08：00
楼面
楼层巡视（设施，通道，异常人员）
四、保安管理制度(总则)
一、遵守国家和地方政府的法律法规以及大楼内部的各项规章制度。
二、服从管理，听从指挥，维护大楼的财产、人身安全。
三、坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制。
四、仪容整洁，精神饱满，文明礼貌执勤。
五、值班时严禁睡觉、串岗，不准做其他与值班执勤无关的事。
六、爱护各种器具装备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。
七、严格执行请、销假制度。
第一章保安值班制度
一、保安员值班实行24小时三班轮值制，做好门前和大楼内安全防范工作。
二、门前值班与园区内巡逻执勤实行岗位轮换交接制，各岗位保安人员应相互配合，密切协作，共同做好整个区域的安全防范工作。
三、门卫值班必须严格大楼内人员、物品和车辆的出入管理，严格执行出入登记手续，发现可疑情况应及时报告。
四、当值保安员必须严格履行职责，按照岗位要求，认真完成各项任务，规范填写各种登记资料，做好交接班记录，向接班人员汇报工作情况；
向领导反映工作中遇到的问题，并提出处理意见。
五、保安员必须服从管理部门的领导，服从上级领导的指示和本部门领导的工作安排。
非紧急情况不得擅离职守。
第二章门岗管理制度
一、门岗值班室是保安员工作执勤场所，非工作人员禁止入内滞留。
二、保安员实行24小时全天候三班轮值制度。
当班人员须按时交接班，并做好交接班记录。
三、门岗应严格执行有关规定。
保持室内及周边环境清洁。
四、对进出大楼的各类车辆及人员，应先敬礼再履行执勤程序，保持交通秩序通畅。
五、发现重大问题及时上报，并协助有关部门处理。
第三章巡逻管理制度
一、巡逻人员必须熟悉大楼内外环境，熟悉楼内各类设备、物品所处的位置，发现设备物品移动的可疑情况，须立即查明。
二、日常巡查监控室、水泵房、配电室、地下室、高低压配电室有无异常，填写巡查记录，及时上报；
三、巡逻过程中，闻有异味，听到可疑声响，发现异常情况应立即查明，及时通知有关部门。
四、注意观察来往人员的动向及携带的物品。
发现可疑的人和物品时，要选择适当的位置加以监视并及时处理并报告上级。
五、巡逻时注意检查消防栓、道路、清洁卫生、昧化、公共设施的完好情况，发现故障应及时登记、汇报。
六、发现打架、吵架、斗殴时，应予以劝止，遇有偷盗、流氓等违法犯罪分子，应立即报警，设法擒获，并及时上报领导。
七、发现火灾，漏水等重大事故应迅速上报，并立即组织扑救。
八、巡逻队员下岗后应将巡视器材进行交接，并做好相关记录。
第四章岗位交接班制度
一、保安员应提前10分钟着装上岗接班，在交接班记录表上记录接班时间。
二、交接班时，交班的保安员要把值班过程中须继续注意或处理的问题以及警械器具等装备器材向接班保安员交接清楚。
三、交班保安员要等接班保安员对管区巡逻一遍进行验收后才能下班，接班保安员验收时间无特殊情况下不得超过30分钟。
四、接班保安员验收时发现的责任问题，由交班保安员承担责任；
验收完毕，岗位所发生的问题则由当班保安员承担责任。
五、所有移交事项交接清楚后，交班人员在离开岗位前在登记簿上记录下班时间并签名。
接班人员未到岗，交班人员不得下班，否则，期间发生问题，两人共同负责。
五、问责管理办法
1.对违纪违规行为，按其性质，情节严重，按中心处罚制度规定，处以口头批评警告，现金处罚、开除，追究其责任。
2.作为大厦内安保人员，有责任、有义务遵守《保安管理制度》，如违反，将对其进行问责。
3.对履行职责不认真、不到位、不作为、慢作为，致使工作不能保质保量完成的，处以口头批评警告，连续3次批评仍犯的，将给予现金处罚。
4.安保人员遇突发状况，如楼内外来人员盗窃、集体上访群众不遏制造成不良影响的，将给予现金处罚。
5.大楼内出现重大安全事故时，如漏水、火灾、监控摄像头损坏等，安保人员没有及时发现跟踪处理汇报，造成严重后果的，将给予现金处罚。
6.对擅离职守、脱岗、不按时交接班，导致日常工作不能正常进行的，处以口头批评警告，因脱岗造成严重事故的，将进行问责并处以现金处罚。
7.安保人员必须掌握并熟练操作地下室排水、供暖、消防设施设备，消控室及门房监控设施调试，门禁系统的信息录入与更新，如经过专门培训指导仍然不懂不会、我行我素的，将视为无法胜任工作岗位，将予以辞退。
物业管理方案策划3
某热销楼盘发展商的明文规定：“规划设计方案没有物业管理单位的签字不能实施，施工结
算没有物业管理单位签字不能付款，让物业管理全方位地参与项目的质量监督”。如何作到项目旺销，<<先期导入物业管理>>从项目制胜的战略角度系统讲述了获得竞争优势机的奥秘。
一、理解物业管理前期介人
本策划包括物业管理规划，它与建筑规划的不同之处在于：各自所站的角度不同。我们发现，大多数建筑设计院在规划设计时，未能充分或准确考虑日后的物业管理，给住户造成了麻烦，给物业管理公司带来了不便甚至困难。比如，空调机的安装与排水考虑失误，造成影响制冷效果或装修困难；铁围栏及其他铁制材料的过多使用，造成日后的保养负担过大等。这些情况都说明设计院对物业管理问题考虑欠缺。同时由于物业管理公司熟知这些问题，因而才能在这方面提出专业意见。
我们在规划的初期就积极引进物业管理观念，让物业管理与规划设计、建筑安装、机电设备、营销推广等不同专业在不同的层面上进行互动。
有鉴于此，物业管理服务最好是在物业开发的初始，即基础工程建设开始就介入。但此时不是全面介入，通常只是由一位熟谙工程和设备的专家将根据物业
管理的需要对有关结构设计和设备配置等技术性问题提出专业意见，并且参与部分工程的施工监管，同时可以培养未来的物业管理技术骨干。
物业管理的全面介入应该是在销售工作开始以前。为了配合销售，物业管理专家应该在售前完成的工作是：
1.明确服务内容；
2.明确设备配置；
3.确定组织架构；
4.明确财务预算（即收费标准）；
5.完成管理份额计算；
6.完成所有合同文本。这一系列工作的完成，通常需要两到三个月的时间.
二、物业管理前期介入的市场价值
1.中泰体会
提起中泰物业，“完美”、“超前”似乎成了它的代名词,但却很少有人知道“提前介入”。提前介入，是一个长效服务的概念，既物业管理公司在接管楼盘前,代表业主的利益先期介入楼盘的建议。起初，我们只是成立专业职能部门，负责公司所属房屋的维修和投诉协调，尽量将事故隐患杜绝在萌芽状态。但是站在业主的角度，哪怕你服务再及时，维修再到位，即使疲于奔命也不会使他们满意。正如一个社区，破案率再高都不是一件值得炫耀的事，只有发案率等于零，社区的安全才会得到居民的认可。于是，物业公司一改最初的“灭火”为“防火”，在规划设计方案出台前，就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到业主生活和物业管理的实际需要，提高设计品质。
现在，承建商对我们非常理解和欢迎。最初，他们也有抵触情绪，我们的管理人员到材料现场取证，他们有的工人甚至要砸我们专业管理人员的照相机。
我们与专业监理公司不同，他们与开发商之间是合同关系，工程验收一旦结束，就不再有任何
的后续服务。而我们是„长效服务‟，必须为以后公司的维修服务着想。整个工程与物业管理自身的后续服务是密切相关、荣辱与共的。
有人问起我什么是中泰精神，我想就跟我们推行提前介入一样，不断创新、在别人走时我们就开始跑。这就是我们的精神吧。
2.物业管理前期介入的作用
前期介入一一移交接营一一后期管理，这种模式才是物业管理的完整模式。
第一，物业管理前期介人有利于优化设计，完善设计细节。
今年3月份以来，深圳某楼盘出现了持续旺销的现象，据据分析，其旺销的原因除了优越的地理位置外，物业管理的前期介人也起到了非常积极的作用。发展商明确规定“规划设计方案没有物业管理单位的笠字不能实施，施工结算没有物业管理单位签字不能付款，让物业管理全方位地参与项目的质量监督”，在整个项目的设计方案中，物业公司提出了10项意见和建议，发展商采纳了8项，收到了优化设计、完善细节的作用。
第二，物业管理前期介入，有利于提高施工质量。
第三，物业管理前期介人有利于物业的功能定位和确保物业的使用功能。
第四，物业管理前期介入有利于物业公司日后的管理，有利于促进销售。
物业公司提前介入，对于发展商来讲可谓有百益而无一害，既可以丰富发展商的设计思路、节约建造成本，又可以提高市场竞争力，增加卖点。设计师在设计上往往带有一定的理想性，规划设计出来的房屋和未来业主实际的生活需要往往会有一定距离；承建商呢？如果由于质量问题返工，既延误工期、又造成更大的狼费。如果实行提前介人，防微杜渐，这些问题都会最大限度地避兔。
三、物业管理的内容设定
(一)日常管理工作
1.日常管理工作的内容
（1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防;
（2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理;
（3）住户装修管理；
（4）车辆管理；
（5）客户档案管理；
2、安全保卫
（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件发生率控制标准；
（2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业指导书；导书；
3、绿化
（1）根据发展商的要求参与制定绿化方案或承担绿化方案的实施；
（2）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定；
（3）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业指导书；
4、清洁
（1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率；
（2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业书；
5、消防
（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准；
（2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人；
（3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业指导书、确保消防系统符合国家规定要求；
6.水、电设备的管理、维护
（1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准；
（2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业指导书，以保证其达到应有的性能标准；
（3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责；
7.房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理
（1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标；
（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定；
（3）公制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业指导书；
（4）的业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。
8.住户装修管理
（1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续；
（2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响；
9.车辆管理
（1）车辆管理包括机动车及非机动车的管
物业管理方案策划4
1范围
本标准规定了物业管理项目策划的基本要求、项目的可行性评估、方案策划准则及评审准则。
本标准适用于上海复瑞物业管理有限公司物业管理项目的前期策划。
2规范性引用文件
下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。
1999年3月15日中华人民共和国主席令第15号《中华人民共和国合同法》国务院第379号令物业管理条例
建住房[2010]236号建设部关于印发 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知3基本要求
3.1在物业管理项目策划之前，应确保项目的各项资料尽可能地完整与充分，并作为项目策划的输入、评估、评审的基本内容和要求。
3.2前期或新接物业管理项目应充分获取并掌握项目的招标公告或招标邀请书、招标书等招标文件的以下信息：
——招标人信息，如招标单位名称、地址、联系方式等；
——招标项目信息，如施工进度、租售情况和价格、入住业户结构等；
——招标物业信息，如物业名称、地址、建筑物面积、性质、设备设施状况、车库、绿
化等；
——其它物业管理和服务的各项要求。
3.3续签物业管理项目应获得业主委员会或委托方今后对物业管理的期望和要求。
3.4物业管理投标书或管理方案、委托物业管理合同，在提交招标方或委托方前应经过公司内部的项目可行性评估、投标书或管理方案的评审和批准，可行性评估、评审和批准的结果应予保存。
4可行性评估
4.1评估内容
4.1.1招标人（或委托人）对投标人（或受托人）的资格条件，如企业资质、经营状况、社会信誉等。
4.1.2招标文件（或委托文件）对物业管理和服务的各项要求的合理性，如是否违反相关法律法规和社会基本准则。
4.1.3风险、成本与收益。
4.2评估结果
4.2.1当投标人 （或受托人）的资格条件未能满足要求时，除非取得了招标人 （或委托人）书面认可，项目应作否决处理。
4.2.2当招标文件 （或委托文件）对物业管理和服务的各项要求，违反相关法律法规和社会基本准则时，项目应作否决处理。
4.2.3当项目存在着其它重大风险，或成本综合估算（近期、中期、远期）偏高而不能达到≧5%平均经营收益率[注 1]时，项目应作否决处理。
4.2.4只有通过可行性评估认可的项目才能实施策划。
注1：经营收益指管理酬金 （酬金制）或收支结余金额 （包干制），其中支出部分不包括代收代付款项，一般取值范围为[5%；15%]；计算公式=[ （实际收入-实际支出）/实际收入]100%。
5 方案策划准则
5.1策划依据
5.1.1投标人 （或受托人）的需求和期望，包括招标文件 （或委托文件）明确的物业管理和服务要求以及潜在的需求和期望。
5.1.2其他相关方的需求和期望，包括公司技术标准及其物业管理相关法律法规、技术标准、行业规范等。
5.1.3以往经验获得的反馈信息和市场调查结果。
5.2策划内容
投标书或物业管理方案可包括以下内容 （但不限于）：
——公司简介，包括竞争优势；
——项目概况，包括招标人信息、招标项目信息和技术参数；
——管理理念和目标、承诺指标和质量方针；
——管理与服务范围、内容及其保障措施，包括重点管理和服务内容、实施计划、运作
规范和服务流程、突发事件应急预案、对委托方的意见和建议等；
——项目管理组织结构，包括岗位设置及其职责、人员配置与任职标准、培训内容和计
划等；
——价格标准，包括管理成本测算依据和测算结果、物业管理费价格构成与种类、收支
平衡分析等；
——其它 （如物业管理的延伸服务、优惠措施、个性化针对性措施、合同要约与违约责
任）。
5.3合同要求
5.3.1应采政府推荐的示范合同文本编制物业管理服务合同，当不存在示范文本时，应对以下合同条款和内容作出明确约定：
——委托管理项目的基本信息，包括物业名称、地址、性质种类、总占地面积、总建筑
物面积、总绿化面积；
——委托管理项目的范围、内容、目标和年限[注 2]；
——物业管理费收费种类及其标准。
5.3.2合同的所有条款能满足 《中华人民共和国合同法》以及物业管理相关法律法规的基本要求。
注2：物业管理合同年限一般≧2年，前期物业管理的合同年限按政府有关规定具体注明。6 评审准则
6.1评审基本准则
投标书或物业管理方案应在正式提交招标人或委托方之前经过评审，并确保：——招标文件内容 （或委托人要求）得到响应并符合规定要求；
——与以前表述不一致的内容和要求已予解决；
——具备满足规定要求的能力，或已采取相应的措施予以满足，包括各项承诺内容与价
格；
——对于没有形成文件的委托人要求已获得确认。
6.2合同评审准则
物业管理委托合同在正式签订之前应对合同中的各项条款内容进行评审，确保合同内容与投标书或物业管理方案保持一致，并通过授权律师的审核。
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